Состав общего имущества МКД определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также в п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденные ПП РФ от 13.08.2006 г. №491. В него включаются:
• помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме (далее — помещения общего пользования). В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения в МКД оборудование;
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции МКД;
• ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого/ нежилого помещения;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения (квартиры);
• земельный участок, на котором расположен дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах его земельного участка.
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления МКД:
• Непосредственный способ управления;
• Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖКС) или иным специализированным потребительским кооперативом;
• Управление управляющей организацией.
Способ управления выбирает общее собрание собственников помещений в МКД. При этом собственники вправе на общем собрании в любое время изменить один способ на другой (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Общие собрания собственников помещений в МКД могут проводиться в различных формах:
— в форме очного голосования. В этом случае собственники совместно присутствуют в конкретном месте и в конкретное время с целью обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
— в форме заочного голосования опросным путем. Тогда оформленные в письменном виде решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания;
— в форме заочного голосования с использованием системы (ГИС ЖКХ или иной информационной системы). По новым правилам собрания можно будет проводить с использованием региональной информационной системы, созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ;
— в форме очно-заочного голосования. Данная форма собрания предусматривает возможность очного обсуждения вопросов повестки дня, принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, и передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания.
Проведения общего собрания в форме заочного голосования с использованием сети Интернет и государственной информационной системы (ГИС ЖКХ) или региональной информационной системы определены ст. 47.1 ЖК РФ.
Инициатором первого общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ может быть собственник помещения в доме или лицо, управляющее МКД. Он же осуществляет полномочия администратора общего собрания, который определяет:
— порядок приема решений собственников помещений в доме по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании. Принявшими участие в общем собрании считаются собственники помещений в доме, проголосовавшие в электронной форме, а также собственники, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении собрания;
— продолжительность голосования по вопросам повестки дня собрания. При этом следует учитывать, что продолжительность голосования должна составлять не менее семи дней и не более 60 дней с даты и времени начала проведения такого голосования. Данные ограничения продолжительности голосования должны соблюдаться при проведении любого собрания в заочной форме с использованием системы (ранее она варьировалась от трех до пяти дней).
Для проведения последующих общих собраний в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ в повестку дня первого собрания обязательно включаются вопросы:
— об определении администратора общего собрания;
— о порядке приема им сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, а также решений собственников по вопросам, поставленным на голосование;
— о продолжительности голосования по вопросам повестки дня собрания.
Не позднее чем за 10 рабочих дней до даты проведения первого общего собрания администратор размещает в ГИС ЖКХ и направляет с ее использованием собственникам помещений в доме сообщение о проведении собрания и порядке представления письменного отказа от проведения такого собрания, а также в формах, не связанных с использованием системы, размещает в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом) указанное сообщение и правила доступа к системе не зарегистрированных в ней собственников.
Собственник помещения в доме вправе не позднее чем за пять рабочих дней до даты проведения первого собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ представить лицу, осуществляющему управление МКД, письменный отказ от проведения данного общего собрания. В свою очередь, управляющий обязан зарегистрировать такие отказы и не позднее, чем за два рабочих дня до даты проведения собрания представить их собственнику помещения — инициатору первого собрания или учесть (посчитать) отказы в случае, если данное общее собрание проводится по его инициативе. Если отказов наберется более 50% голосов от общего числа голосов собственников, первое собрание провести не получится.
На основании ч. 14 ст. 47.1 ЖК РФ общее собрание собственников с указанной формой голосования проводится в таком же порядке, который действует, когда голосование идет с использованием ГИС ЖКХ. Уточняющим момент является необходимость соблюдать условие о размещении в ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме:
— сообщений о проведении общего собрания;
— решений, принятых общим собранием;
— итогов голосования;
— протоколов общих собраний по вопросам повестки дня собрания;
— решений собственников помещений в доме по вопросам, поставленным на голосование.
Информационные материалы о порядке пользования системой ГИС ЖКЖ, учебники и обучающие ролики, а также тарифы и многое другое представлены на сайте указанной системы по адресу — https://dom.gosuslugi.ru , в том числе в разделе «Видео ГИС ЖКХ».
