Глава 1. ФОРМИРОВАНИЕ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
В связи со вступлением в силу с 18 июня 2011 года Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена ст. 161.1 ЖК РФ в соответствии с которой, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
В таких случаях, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 ст. 44 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Образец
УТВЕРЖДЕНО
решением общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме
от «____» ___________ 201_ г. № _______
о Совете многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,_____________________
1. Общие положения
1.1. Настоящее Положение о Совете многоквартирного дома (далее — Совет) разработано в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
1.2. Совет дома осуществляет свою работу во взаимодействии с собственниками помещений, органом местного самоуправления и управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.
1.3. Совет избирается из числа собственников помещений в многоквартирном доме.
1.4. Совет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, другими законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления и настоящим Положением.
1.5. Совет создается с целью привлечения собственников помещений к вопросам управления общим имуществом многоквартирного дома.
1.6. Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. Порядок избрания Совета
2.1. Решение об избрании Совета принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, простым большинством голосов.
2.2. Количество членов Совета устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
2.3 Совет дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений каждые __________ года.
2.4. Совет может быть досрочно переизбран на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.
2.5. В случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья Совет действует до избрания правления товарищества собственников жилья.
3. Полномочия Совета
3.1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3.2. Выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения:
— предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом;
— о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг;
— предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий;
— другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации.
3.3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме.
3.4. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией.
3.5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.
3.6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
3.7. Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
3.8. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
4. Председатель Совета
4.1. Из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
4.2. Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
4.3. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пп. 1 п. 4.3 настоящего Положения;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с принятым решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Комиссии Совета
5.1. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
5.2. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (или: по решению Совета).
6. Организация деятельности Совета
6.1. Заседания Совета проводятся с периодичностью, установленной решением Совета.
6.2. Решения, принятые Советом, оформляются протоколом и доводятся до сведения собственников помещений в многоквартирном доме на общих собраниях собственников или путем размещения соответствующего сообщения в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
6.3. Совет дома оформляет свою работу соответствующими документами (протоколы, акты проверок и т.п.).
6.4. Протоколы, акты проверок и прочая документация хранятся у председателя Совета и передаются вновь избранному председателю Совета.
6.5. Совет осуществляет хранение документации, связанной со своей деятельностью:
— листы регистрации вручения (направления заказным письмом) уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
— листы регистрации вручения бланков для голосования (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования);
— заполненные собственниками бланки голосований для заочной формы принятия решения;
— схемы распределения долей собственников помещений в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в доме на дату проведения общего собрания;
— протоколы решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе Совета и его членов, способа управления многоквартирным домом, комиссий собственников, по другим вопросам компетенции Совета;
— доверенности представителей собственников помещений в многоквартирном доме на право голосования на общем собрании таких собственников;
— Положение о Совете;
— протоколы заседаний Совета;
— доверенности, выданные председателю Совета собственниками помещений в многоквартирном доме;
— договоры управления многоквартирным домом;
— договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами;
— книга учета обращений в Совет жителей многоквартирного дома;
— переписка по вопросам деятельности Совета и управления многоквартирным домом.
7. Внесение изменений и дополнений в Положение
7.1. Внесение изменений и дополнений в настоящее Положение осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
__________________________________________________________________________________________
Глава 2. СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ*
Процесс создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) требует немалых усилий и инициативы со стороны собственников помещений в многоквартирных домах. Обычно результат оправдывает усилия, однако даже в ходе создания ТСЖ возникает немало проблем. Причем многие из них невозможно решить из-за пробелов в законодательстве.
Основным нормативным актом, который регулирует порядок создания и деятельность ТСЖ, является Жилищный кодекс РФ. Документ предусматривает возможность выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом: самими собственниками помещений, ТСЖ или специализированной организацией.
Создание товарищества – это процесс объединения собственников для совместного управления многоквартирным домом, эксплуатации здания и использования его имущества. Товарищеская инициатива
Первый шаг при создании ТСЖ – образование инициативной группы владельцев помещений, которая организует общее собрание собственников. На нем и принимается решение создать товарищество. В первую очередь необходимо собрать информацию о собственниках всех жилых и коммерческих помещений дома (ее может предоставить управление Федеральной регистрационной службы), а также – получить в сведения и документы на все помещения здания. После чего нужно разослать всем собственникам помещений в доме уведомления о готовящемся собрании – сообщить повестку дня, время и место, где будет проходить встреча. Если квартира принадлежит нескольким владельцам, о мероприятии следует предупредить каждого из них. Проинформировать о собрании нужно и собственников нежилых помещений – согласно Жилищному кодексу они также могут быть членами ТСЖ. Уведомления лучше направить по почте заказным письмом или вручить лично под расписку. Информацию о готовящемся собрании нужно предоставить не позднее чем за десять дней до его проведения. К собранию необходимо подготовить проект устава ТСЖ (существуют примерные формы документа). Всю работу может выполнить инициативная группа собственников или профессиональные юристы.
На общем собрании собственников необходимо одобрить решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ (одна из трех предписанных законом форм). После чего инициативная группа должна принять заявления от собственников о вступлении в товарищество. Участвующим в общем собрании гражданам необходимо иметь при себе копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на свои помещения. Действующее законодательство не содержит четких требований, каким образом надлежит определять один голос на собрании собственников. Лучше придерживаться требований 48-й статьи ЖК (количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме). Однако возможен вариант, при котором каждый собственник имеет право на один голос. Число голосов также можно приравнять к количеству объектов, принадлежащих жильцу на праве собственности. После голосования на общем собрании инициативная группа должна подсчитать количество собственников, проголосовавших «за» и «против». За создание товарищества должны проголосовать не менее 50% собственников квартир – в противном случае ТСЖ не будет считаться легитимным. Результаты каждого собрания и принятые на нем решения отражаются в протоколе, который подписывает каждый член ТСЖ.
Трудности выбора
Если провести общее собрание невозможно, инициативная группа жильцов может провести заочное голосование – раздать владельцам квартир бланки решений о создании ТСЖ, о выборе членов и председателя правления. Собственники заполняют эти документы и передают их инициативной группе, которая составляет протокол о результатах заочного голосования. Однако, заочное голосование зачастую не дает жильцам представления о выбираемом ими правлении товарищества и его председателе. Иногда жильцам не передают текст устава ТСЖ, не объясняют смысла принимаемых решений. Многие собственники забывают проконсультироваться у юриста, поговорить с будущим председателем и членами правления ТСЖ и лишь подписывают переданные им документы. Получается, что домами часто управляют не профессионалы, а случайные жильцы, которые просто проявили инициативу.
Независимо от способа проведения общего собрания на нем необходимо избрать органы правления – председателя собрания, секретаря и счетную комиссию, определить порядок подсчета голосов, способа управления домом (в данном случае – ТСЖ). Правление избирается из числа членов товарищества на срок, установленный уставом ТСЖ. Однако срок полномочий не должен превышать двух лет. После того как большинство владельцев квартир решат создать ТСЖ, необходимо подготовить и утвердить его устав. Соответствующие решения есть смысл принимать после создания ТСЖ – уже на собрании членов товарищества, а не просто собственников квартир. Вступление в товарищество – дело сугубо добровольное, поэтому далеко не все собственники могут стать членами ТСЖ (в соответствии с 135-й статьей ЖК количество членов товарищества, его создавших, должно превышать 50% голосов собственников). Результаты подсчета голосов по всем вынесенным на голосование вопросам оформляются в протоколе, который подписывают все члены счетной комиссии. Решение общего собрания, также оформленное протоколом, визируется председателем и секретарем собрания. Обычно председателя ТСЖ выбирают на первом заседании правления из членов уже выбранного правления. В отдельных случаях избрать председателя можно на основании решения общего собрания
Часто провести собрание не так-то просто. Порой невозможно обеспечить кворум (на собрании должны присутствовать собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов). Кроме того, иногда бывает сложно найти помещение, где можно разместить собственников многоквартирного дома – а ведь их может быть несколько тысяч». После того как на общем собрании решено организовать ТСЖ, инициативная группа должна проинформировать об этом всех жителей дома – разместить информацию в любом общедоступном месте (к примеру – повесить объявление на двери подъезда). Решения о реорганизации и ликвидации товарищества, получении банковских кредитов или об использовании дохода от работы ТСЖ, должны поддержать не менее двух третей участников товарищества. По другим вопросам достаточно простого большинства голосов.
Участие города
Если в многоквартирном доме есть неприватизированные помещения, которые находятся в собственности государства, решение об управлении домом принимается с участием уполномоченных госорганов. По 161-й статье ЖК, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации – если в течение года до дня проведения тендера собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления этим домом или если принятое решение не было реализовано. Статья 163-я ЖК гласит, что «порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным правительством РФ органом исполнительной власти, государственной власти субъекта или местного самоуправления». Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности РФ, субъекта или муниципального образования, администрация заключает договор управления домом со специализированной организацией. Ее также выбирают на конкурсной основе. Вопросы участия города в ТСЖ регулируются Положением о порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника жилых или нежилых помещений в многоквартирных домах (утверждено распоряжением Жилищного комитета от 15.06.2005 № 52-р). В соответствии с этим документом районная администрация должна назначить своего представителя для участия в работе ТСЖ. Этот гражданин должен или состоять на государственной службе, или работать в госучреждении (на госпредприятии), тогда он имеет право стать членом ТСЖ, войти в состав его правления или стать председателем товарищества. Соответствующую доверенность администрация выдает на один год.
Начнем работать
После проведения общего собрания и подготовки всех необходимых документов их необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации ТСЖ. Затем нужно изготовить печать ТСЖ и открыть расчетный счет в банке. После чего можно заключать договоры на обслуживание дома. Товарищество имеет право оформлять соглашения на содержание и ремонт общего имущества дома, оказание коммунальных услуг. И, соответственно, следить за качеством обслуживания и техническим состоянием дома. В обязанности ТСЖ входит определение сметы расходов и доходов – на ее основании устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника. Кроме того, ТСЖ может предоставлять членам товарищества дополнительные услуги, пользоваться банковскими кредитами, продавать, обменивать или сдавать в аренду принадлежащее товариществу имущество. Правление ТСЖ может заниматься этими вопросами самостоятельно либо передать функции по управлению и эксплуатации дома профессиональной профильной организации. Некоторые товарищества отказываются от услуг специализированных компаний и предпочитают самостоятельно решать все проблемы, связанные с эксплуатацией дома. В этом случае при ТСЖ можно образовать эксплуатирующую организацию, которая будет предлагать свои услуги другим ТСЖ – и таким образом зарабатывать средства для своего товарищества. Если собственников жилья не будет устраивать качество оказываемых услуг, товарищество вправе заменить управляющую компанию. Хотя в некоторых случаях подобное развитие событий чревато различными неприятностями. Процесс передачи дел от одной управляющей компании к другой обычно происходит несколько недель. Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Однако если коллегиального решения найти не удастся, с проблемой можно обратиться в суд. «За» и «против»
Создавая ТСЖ, нужно четко понимать: у этой формы управления домом есть как достоинства, так и недостатки. В число неоспоримых плюсов создания товарищества входит возможность самостоятельного управления домом со стороны собственников жилья. При грамотной работе товарищества и управляющей компании (если она выбрана) можно значительно сократить расходы жильцов на эксплуатацию дома. В частности, ТСЖ может распоряжаться подвалами и верхними техническими этажами, размещать на фасаде здания рекламные щиты (по согласованию с соответствующими органами). Одним словом – всячески пополнять собственный бюджет. Правда далеко не всегда можно беспрепятственно сдать в аренду или продать нежилые помещения. Зачастую оказывается, что подвалы и чердаки оформлены в собственность города – в прежние годы КУГИ активно продавал эти помещения на торгах. Процесс завершился лишь в 2005 году, когда вступил в силу новый ЖК – по нему все коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, стали общедолевой собственностью граждан. После создания товарищества собственникам квартир зачастую приходится нести более высокие эксплуатационные расходы. Обычно это происходит в тех случаях, когда в доме есть неприватизированные квартиры – город рассчитывает стоимость техобслуживания и услуг естественных монополий по официальным тарифам и отказывается оплачивать реальную стоимость услуг. В итоге доплачивать за нанимателей часто приходится собственникам помещений. Аналогичная ситуация складывается, когда в доме работает государственное или коммерческое предприятие, потребляющее большое количество воды и электроэнергии. Но в большинстве случаев размер коммунальных платежей не превышает общегородские тарифы – разве что сами жители решат выделить дополнительные средства на благоустройство территории или нанять консьержа.
К недостаткам системы ТСЖ можно отнести и несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия с органами государственной власти.
Однако главная проблема, возникающая при создании и работе ТСЖ, – это пассивность некоторых жильцов, которые не желают объединяться в товарищества. Большинство собственников до сих пор не осознают, для чего нужна эта форма управления и какие блага она может принести.
*Использованы материалы, размещенные http://gilkom-complex.ru
СОВЕТЫ ОТ ПРОФЕССИОНАЛОВ: ЖИЛИЩНЫЙ КОМИТЕТ О СОЗДАНИИ ТСЖ*
Создание товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) (Примечание: текст указанных статей ЖК РФ приведен ниже).
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный (текущий) счет в банке, другие реквизиты юридического лица.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).
Методика создания ТСЖ в многоквартирных домах, в которых есть помещения, находящиеся в государственной и частной собственности
Сначала предлагается отобрать для проведения собраний собственников помещений по выбору способа управления те объекты жилищного фонда на территории районов, в которых доля приватизированного жилья и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, превышает 50%.
В дальнейшем инициатору создания товарищества собственников жилья требуется провести оценку целесообразности создания объединений собственников жилья по территориальному принципу (в кварталах, где доля объектов, находящихся в управлении объединений собственников жилья, превышает 2/3).
Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых), включая Санкт-Петербург через своих представителей, имеющих соответствующие доверенности на представление интересов Санкт-Петербурга при осуществлении прав собственности в многоквартирных домах.
Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание собственников состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.
Первоначально необходимо подготовить уведомления всем собственникам помещений дома. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ.
К началу собрания требуется подготовить список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности — с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома. Данная информация имеется в органах регистрационного учета районных жилищных агентств, а также в органах регистрации прав на недвижимость. Для проведения собрания необходимо подготовить: список регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании, бюллетень для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание, на каждого собственника.
Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.
При проведении общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности. Участники собрания должны иметь при себе документы, подтверждающие их полномочия, — оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на помещения, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежащим образом заверенную доверенность на право участия в общем собрании собственников помещений.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.
Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.
Для подсчета голосов требуется избрать счетную комиссию. Первое собрание обычно ведет инициатор собрания.
На общем собрании принимается решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе об образовании товарищества собственников жилья. Если общее собрание выбирает товарищество собственников жилья в качестве способа управления, целесообразно также принять решение об утверждении устава ТСЖ, а также избрать членов правления ТСЖ и ревизионную комиссию (ревизора) ТСЖ. Примерный устав товарищества собственников жилья можно получить в электронном виде в Жилищном комитете Санкт-Петербурга, а также в районном жилищном агентстве. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.
Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.
Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы желательно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1-3 представителей от каждого подъезда.
При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения позиции собственников помещений и их возможности принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании, рекомендуется оставить ему письменное уведомление о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.
В соответствии со ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования. Такой вариант голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно в одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При принятии общим собранием собственников решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное собственниками лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества. Полномочия и анкетные данные лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Регистрация создаваемого товарищества собственников жилья
Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в Санкт-Петербурге по принципу «одного окна» может быть осуществлена Межрайонной инспекцией МНС России № 15 по Санкт-Петербургу или через МФЦ.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:
— заявление о государственной регистрации по форме № 11001, (Примечание: форма заявления утверждена Приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@ утверждены формы и требования к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств; Приказом ФНС России от 13.11.2012 № ММВ-7-6/843@ утверждены формы и содержание документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц или Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей);
— решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник или нотариально заверенную копию);
— 2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитых, пронумерованных и утвержденных общим собранием собственников);
— квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества.
В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.
Любые лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании собственников или интересы члена ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ при наличии соответствующей доверенности простой письменной формы на право участия в собрании и голосования.
Документы, обязательные для ТСЖ:
устав ТСЖ;
свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
временное свидетельство о землепользовании;
извещение страхователю во внебюджетных фондах: Пенсионный фонд, Фонд социального страхования;
письмо Петербургкомстата о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
печать (по желанию — угловой штамп);
паспорт домовладения, технический паспорт дома;
паспорта на лифты (при наличии в доме лифтов);
чековая книжка;
протоколы общих собраний членов ТСЖ;
протоколы заседаний правления ТСЖ;
техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;
список членов ТСЖ;
финансово-бухгалтерские документы;
переписка ТСЖ, входящая и исходящая.
*Использована информация, содержащаяся в тексте Инструктивного письма Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 31 мая 2005 г. № 2-1567/05 «О рекомендуемой методике работы по созданию товарищества собственников жилья»
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ:
Извлечение из Административного регламента исполнения государственной функции «Содействовать созданию товариществ собственников жилья», утв. Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2010 № 529-р (ред. от 29.11.2011) «Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции»:
1.3. Орган, исполняющий государственную функцию
Исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, обеспечивающий исполнение Государственной функции, — Жилищный комитет (далее — Комитет).
1.4. Описание заявителей
Физические и юридические лица (а также их представители), имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на территории Санкт-Петербурга, а также будущие собственники (участники долевого строительства) жилых и нежилых помещений в строящихся на территории Санкт-Петербурга многоквартирных домах.
2. Требования к порядку исполнения Государственной функции
2.1. Порядок информирования о правилах исполнения Государственной функции
2.1.1. Конечный результат исполнения Государственной функции — обеспечение условий для создания собственниками помещений в многоквартирных домах товариществ собственников жилья, соблюдение норм действующего законодательства при осуществлении способа управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья (далее по тексту — ТСЖ) путем:
2.1.1.1. Предоставления заявителям устных разъяснений по вопросам создания ТСЖ.
2.1.1.2. Предоставления заявителям письменных разъяснений по вопросам создания ТСЖ.
2.1.1.3. Разработки примерной формы устава ТСЖ и утверждение ее распоряжением Комитета.
2.1.1.4. Разработки инструктивных писем, методических рекомендаций по вопросам создания ТСЖ; при необходимости утверждение методических рекомендаций распоряжением Комитета.
2.1.2. Сведения о месте нахождения и графике работы Жилищного комитета Санкт-Петербурга
Адрес: пл. Островского, 11, Санкт-Петербург, 191023.
График работы Жилищного комитета:
а) с понедельника по четверг — с 9.00 до 18.00; с 13.00 до 13.48 — перерыв на обед;
б) в пятницу — с 9.00 до 17.00; с 13.00 до 13.48 — перерыв на обед;
в) суббота и воскресенье — выходные дни.
2.1.3. Структурное подразделение Комитета исполняющее Государственную функцию: отдел по работе с объединениями собственников жилья Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями (далее по тексту — Отдел; Управление), тел. (812)576-04-87.
2.1.4. Информация об исполнении Государственной функции представлена на официальном сайте Комитета в сети Интернет:
www.gilkom-complex.ru;
адрес электронной почты Жилищного комитета — www.gilkom-complex.ru, e-mail: gk@gov.spb.ru.
2.1.5. Информация о порядке исполнения Государственной функции может быть предоставлена заявителям специалистами Отдела по телефону и при личном обращении.
Информация о процедуре предоставления государственной услуги предоставляется бесплатно.
2.1.6. Проведение разъяснительной работы в ходе исполнения Государственной функции осуществляется по следующим вопросам:
— порядок принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления своим домом и создании ТСЖ;
— разработка и утверждение устава ТСЖ;
— порядок создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах;
— порядок и условия создания ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов или при объединении нескольких жилых домов;
— компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок инициации и проведения такого собрания: формирование повестки дня, подготовка уведомлений собственников помещений, условия соблюдения кворума, подсчет голосов, оформление бюллетеней для голосования и протокола;
— порядок организации общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования;
— порядок инициации, проведения и компетенция общего собрания членов ТСЖ: формирование повестки дня, подготовка уведомлений членам ТСЖ, подсчет голосов, условия соблюдения кворума, оформление бюллетеней для голосования и протокола;
— порядок выбора и компетенция правления и председателя правления ТСЖ;
— порядок передачи многоквартирного дома в управление созданного собственниками помещений ТСЖ.
Приложение
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Извлечение с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2019 года)
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
1.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.
2.1. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
7. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
8. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
6. Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом.
Статья 143.1. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме
1. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
2. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
)
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
12) утратил силу.
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
1.1. Положения статей 45 — 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.
7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
